香港樓市經歷一段沉寂後，正逐步復甦。政府顯然睇出市場轉勢跡象，看到發展商需求，故在賣地方面採取更積極策略。當局擬於季內推出沙田石門大涌橋路同安心街交界用地，預計提供960伙，正反映當前政策方向。當局更透露，連同首兩季土地供應，今年首3季合共供應逾1.5萬伙，較全年1.2萬伙目標高出24%。基於這些客觀數據，我們似乎可說，今年市場氣氛確實較好，發展商對後市亦有很大信心。
說市場信心回暖唔係亂講，是有堅實數據證據。自去年第2季起，政府批出7幅住宅用地中，5幅成交價高過市場估值上限。個情況清楚反映發展商對未來銷售前景、成本回收及利潤空間有正面估算。最具代表性嘅例子係何文田佛光街地皮，早前以高過估值上限38%溢價成交，創下九龍區地價5年新高，震撼整個市場。佛光街地皮竟價熱烈，清楚表達發展商對完善交通配套及發展潛力土地嘅需求正急劇升溫。
政府將推出嘅石門用地最初屬商業地，後來改劃住宅。客觀而言，這個調整正回應市場需求。當前本港寫字樓同商業樓面空置率仍高，企業對新商業地皮需求唔大。若繼續推商業用地，易流標或無人問津；相反改為住宅用地，既能避免風險，又提升吸引力。據行業人士講，該塊用地估值可達27億至32億元，明顯為一筆可觀收益。
我們建議政府應因應市況好轉，加快賣地步伐，為庫房創造更多收入。當然唔係重回二、三十年前單靠賣地撐公帑嘅舊路，事實上亦不可能。我們呼籲嘅係睇住發展商對成熟市區用地嘅需求同承接力，透過賣地爭取更多溢價。香港有句俗語「有得食唔食，罪大惡極」，正係呢個意思。市場願意出價、需求真實存在時，政府過於保守反而錯過改善財政嘅機會。
近年政府視發債所得為「收入」做法引起質疑。發債唔係完全無用，但增加未來財政負擔同利息開支，削弱財政紀律同增加隱性風險，屬不可忽視隱患。參考美國債券例子，孳息率攀升會推高借貸成本，壓抑經濟同資產市場，香港應引以為戒。相比之下，賣地將土地資源轉化為即時財政收入，運用得宜可避免債務積累，亦能投放資金於急需公共服務同長遠建設。當然賣地唔能只睇短期收益，亦要考慮城市規劃、房屋供應同土地儲備平衡，但在樓市回暖、發展商積極競投嘅窗口期，政府理應更果斷釋出成熟用地，讓市場價格會反映土地真正價值。
未來一段時間，政府應把握發展商睇好後市嘅心態，趁市況好轉調整賣地節奏。既可直接補充財政儲備，亦可支援醫療養老等公共服務，更能推動北都發展。若一再猶豫，待市場情緒冷卻時，恐怕為時已晚。土地係香港嘅珍貴資源，賣地唔單純係財務操作，更是回應經濟周期、改善公共財政同推動長遠發展嘅政策工具。只要掌握得宜，加碼賣地唔代表依賴地產，而是順勢而為，讓庫房、市民同城市建設共同受益。
